2019: Тренды и прогнозы 

За 2017-2018 годы спрос на зарубежную недвижимость у россиян подскочил в полтора раза. В том числе спрос на Турцию – в четыре раза, на Болгарию – в 2,5 раза, на Чехию, Кипр, Черногорию и Германию – в два раза. Правда, необходимо отметить, что сейчас покупатели рассматривают зарубежную недвижимость не как приобретение квадратных метров для отдыха, а как средство сберечь деньги в условиях сильной волатильности рубля. Нет оснований полагать, что этот тренд поменяется и в следующем году.

 

Европа

Ситуация здесь неоднозначная. Некоторые, вполне благополучные, европейские города испытали жесткую «просадку» (например, Стокгольм минус 7%, Турин минус 13%), а некоторые, наоборот, устремились в ценовую «стратосферу». Конечно, полностью предсказать поведение цен в 2019 году не может даже победитель шоу экстрасенсов, но попробуем дать некоторые прогнозы, исходя из предыдущих событий на рынке недвижимости.

Во-первых, есть смысл вкладываться в восточноевропейские страны, где экономика чувствует себя неплохо, а недвижимость недооценена. В первую очередь мы имеем в виду страны Вышеградской четверки: Польшу, Чехию, Словакию, Венгрию. Польша – третий по перспективности рынок недвижимости в мире после Филиппин и Индонезии. Особенно интересны для инвестиций такие города, как Варшава, Краков, Познань, Вроцлав и Гданьск. Магия Чехии привлекает сюда тысячи все новых мигрантов, а значит, недвижимость и на продажу и на аренду будет всегда востребована. В первую очередь это касается Праги (за год квадратные метры здесь растут в цене до 15%), хотя и в целом подорожание недвижимости в Чешской республике за последние три года составило почти 30%. Догоняет Чехию и Словакия, здесь цены за те же три года прибавили почти 25%. Венгрия – новая звезда на рынке мировой недвижимости, прирост цен в Будапеште составил за 2018 год около 19%. Причем это происходит как за счет внешнего, так и внутреннего спроса (падение ипотечных ставок, госдотации многодетным семьям и пр.) Из других восточноевропейских стран интересна Словения, которую не так давно «распробовали» российские инвесторы.

Во-вторых, есть несколько интересных для инвестиций в 2019 году стран старой Европы. Прежде всего, это те страны, которые: 1) испытали наибольший спад за предыдущие годы и сейчас активно восстанавливаются (Ирландия, Исландия); 2) дают ВНЖ или гражданство за инвестиции (Греция, Кипр, Испания, Португалия, Мальта); 3) очень благополучны, но испытывают дефицит земли или жилья (Нидерланды, Люксембург). На наш взгляд, не все из них подходят для российских инвестиций, например, из-за того, что кое-где нет внятных русскоязычных агентств недвижимости либо «входной билет» очень дорог. Особняком стоит Германия, локомотив европейской экономики, где существует огромное количество объектов на любой вкус и кошелек. Рекомендуем присмотреться к таким городам, как Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Гамбург, Дюссельдорф. Здесь капитализация вашей недвижимости может составить 10% в год и более. Хорошие условия предлагает Великобритания, однако ее недружественные шаги в отношении российских инвесторов в данный момент настораживают. Наиболее слабый рынок, на наш взгляд – это Италия, надо которой маячит призрак многомиллиардного дефолта.

 

Азия

Это гораздо более экзотический рынок для российских инвесторов. Есть ряд привлекательных в плане доходности стран, при этом совершенно непонятных нашим людям: Иордания, Индия, Филиппины, Иран, Китай, Пакистан  и пр. Мы рекомендуем воздерживаться от инвестиций в такие рынки и уделить внимание более освоенным нашими согражданами государствам. Прежде всего это касается Таиланда и Турции. В 2018 году количество туристов в Таиланде увеличилось сразу на 20%, до 35 млн, и нет никаких сомнений, что этот тренд сохранится. Следовательно, вы всегда сможете выгодно сдавать купленное жилье, получая от 5 до 10% гарантированной ренты. Турция, несмотря, на экстравагантное поведение ее главы Эрдогана, по-прежнему пользуется большим спросом для инвестиций из-за идеального сочетания климат\море\цена\качество строительства. Подхлестнуло интерес к республике и снижение порога инвестиционного гражданства в 4 раза. Интересен также будет рынок ОАЭ в преддверии крупнейшей мировой выставки ЕХРО-2020, и Вьетнам, особенно курорт Нячанг. Отметим, что главное преимущество азиатских рынков – возможность зарабатывать на аренде в полтора, два, а то и в три раза больше, чем в Европе (до 11% годовых).

 

Северная Америка

США по-прежнему остаются мировым лидером по привлечению средств. Объем инвестиций в американскую недвижимость после падения в предыдущие годы вновь вырос на 14% и составил, по данным JLL, $341 млрд. Лидером по вложениям в недвижимость США стал Китай. Однако в этом году отмечается сокращение китайских инвестиций в американскую недвижимость, отмечают аналитики. Тем не менее, мы советуем серьезно рассмотреть возможность инвестиций как в США, так и в Канаду. Последняя интересна тем, что здесь наблюдается настоящее паломничество студентов со всего мира, а значит, есть возможность очень хорошо зарабатывать на студенческих апартаментах – 8-9% годовых.

 

Карибы

 По-настоящему взрывной тренд последних лет – получение гражданства за инвестиции. Это огромный рынок с оборотами больше 3 миллиардов долларов в год. И здесь пионерами выступили карибские государства – Антигуа и Барбуда, Сент-Киттс и Невис, Гренада, Доминика, Сент-Люсия. Инвестиции возможны не только за безвозмездные пожертвования, но и за покупку доли одобренных государством проектах, например, доли в отелях Hyatt или Kempinski. Причем вложения по сравнению с европейскими программами достаточно скромные – от 200 000 долларов. Мы предполагаем, что в условиях санкций и притеснения российского бизнеса по всему миру популярность второго гражданства будет только нарастать.