Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость в последние пять лет - одна из самых лучших инвестиций для россиян. В условиях, когда квадратный метр в Москве или Петербурге в пересчете на доллары подешевел ровно вдвое, а рубль признан самой рискованной валютой мира, зарубежная недвижимость будет хорошим вложением даже в тех странах, где цены практически не растут. Что уж говорить о государствах - драйверах экономического роста! Здесь годовая прибыль, выраженная в процентах, может выражаться двузначными цифрами. Среди перспективных направлений для инвестиций упомянем, в первую очередь, Восточную и Южную Европу, где стандарты жизни быстро растут и приближаются к западным (Хорватия, Чехия, Польша, Латвия, Словения, Болгария, Португалия, Мальта), благополучные государства Северной и Центральной Европы с сильной экономикой (Германия и особенно такие ее города, как Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Гамбург, весь Бенилюкс, а также Исландия, переживающая туристический бум), отдельные государства Ближнего Востока (ОАЭ, Иордания, Турция), и настоящее открытие последних лет - Юго-Восточная Азия (Таиланд, Вьетнам, Камбоджа).

Рассмотрим основные варианты инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Личный отдых, проведение отпуска

До 2008 года это был самый популярный инвестиционный вариант у россиян. Преобладали так называемые «импульсные» покупки: часто инвестор покупал первый же подходящий по цене объект, не задумываясь о его ликвидности и стоимости содержания. Особенно часто этим грешили наши люди в Болгарии, Черногории и Испании. Надо отметить, что в последние годы этот тренд сходит на нет. Покупать недвижимость и содержать ее весь год для того, чтобы проводить там две-три недели - по меньшей мере нерационально. Если же вы все-таки присматриваете себе жильё с каникулярной целью, подумайте о перспективах региона и о том, что может быть здесь с ценами через пять или десять лет. Всегда дело может обернуться так, что деньги окажутся вам нужнее недвижимости. Яркий пример покупки «для себя» - Италия. Страна обладает неповторимым шармом и красотами, но в качестве доходной инвестиции смотрится очень невыигрышно.

2. Эмиграция, ВНЖ

Среди покупающих зарубежную недвижимость есть постоянная прослойка тех, кто покупает ее с целью постоянного переезда (10-15% от всех запросов). В данном случае важно, как в старом анекдоте, «не путать туризм с эмиграцией» и подойти к покупке недвижимости максимально взвешенно, обращая внимание на инфраструктуру, наличие рядом магазинов, банков, больниц, школ, детских садов и пр., ведь вряд ли вы будете менять квартиру каждый год. Если есть возможность воспользоваться недорогой ипотекой, советуем присмотреться к таким схемам. Например, в Германии ипотечные ставки всего от 1,9%, а срок кредитования - до 20 лет даже иностранцам. Не упустите момент оформления ВНЖ. Если во многих странах получить его довольно просто (Испания, Кипр, Греция, Польша, Словения, Болгария, Турция), то во многих (Великобритания, Швейцария, Дания) сложно или почти невозможно, что сделает вашу покупку бессмысленной.

3. Доходная инвестиция 

На сегодняшний день это самая популярная цель покупки. 75-80% россиян ищут недвижимость именно с намерениями заработать на сдаче в аренду или перепродаже.

Самый понятный и простой вариант - сдавать квартиру или дом в аренду. При этом следует обратить внимание на такие вещи:

  • насколько развит рынок аренды в этом городе или регионе? (Например, в Германии сдать квартиру достаточно легко - абсолютно большинство немцев предпочитают съемное жильё). Если это курортная недвижимость, то сколько месяцев длится курортный сезон? Если это круглогодичная аренда, то какой тип жилья принесет больше дохода? (Бюджетный, элитный, студенческие апартаменты и т.д.)
  • кто будет управлять недвижимостью в ваше отсутствие? Насколько это добросовестная компания? Есть ли про неё негативные отзывы? Какую комиссию она возьмёт за управление?
  • на какой процент дохода вы рассчитываете? Стоит помнить, что Западная Европа таит меньше всего рисков, но при этом и принесёт вам самые малые проценты - 3-5% годовых. Развивающиеся рынки - ОАЭ, Польша, Вьетнам, Таиланд - дают гораздо больше, но следует по возможности учесть все риски, связанные со спецификой местного менталитета, законодательства, а в тропических странах - и с природными форс-мажорами (цунами, землетрясения, наводнения). Второй вариант заработка - более доходный (25% годовых и более) - но и на порядок рискованнее. Это покупка квартиры в новостройке на стадии фундамента с последующей перепродажей готового жилья. Здесь стоит обратить внимание на:
  • репутацию и надёжность застройщика, лучше, если это будет топовый девелопер либо государственная/полугосударственная компания с внушительным портфолио;
  • развитость инфраструктуры региона. Образно говоря, это не должен быть «дом на пустыре»;
  • скорость распродажи свободных апартаментов;
  • при наличии моря/озера - близость к первой линии, которая всегда увеличивает потенциальную ценность объекта.

Третий вариант доходности - работа с банковскими и муниципальными залоговыми объектами.

Этот рынок сильно развит как в странах Средиземноморья, где после кризиса большое количество домовладельцев оказались банкротами, так и во вполне благополучной Германии. С молотка вполне приличное жилье можно приобрести за 40-60% от рыночной цены. После ремонта и перепродажи за полгода реально заработать до 100 % прибыли, что звучит очень заманчиво.

Подводные камни:

банковское жилье в большинстве случаев нуждается в серьезном ремонте, который может вылиться в крупную сумму. В отнятых за долги квартирах, как правило, отсутствуют не только мебель и бытовая техника: обиженные на банк прежние хозяева вырывают «с корнем» сантехнику, разбивают плитку, снимают двери и т.д.

Скорее всего, придется также заново подключать воду и электричество – это недешево и не быстро.

Банки хотя и дают кредит на покупку таких квартир, но обязуют своих клиентов покупать у них дорогую страховку, акции или еще какие-нибудь неликвидные финансовые продукты.

Можно ли избежать проблем, приобретая банковскую недвижимость? Конечно, да. Надо только быть внимательным во всем, включая выбор района и риэлтора; не спешить с приобретением; всегда требовать все документы на жилье заранее; не жалеть денег на помощь переводчика и юриста, если у вас появились какие-либо сомнения.